Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

Ansässigkeit in Spanien - neue Aspekte - 2.2 Berechnung der Kostenmiete

Ansässigkeit in Spanien - neue Aspekte

Mandantendepesche Dezember 2016 European@ccounting Center of Competence® 6 12-2016 Bewohnen der Immobilie, die sich im Eigentum seiner eigenen Gesellschaft be- fand, eine marktübliche Miete bezahlte wie unter „fremden Dritten“, war er vor den Nachstellungen des Fiskus sicher. Tat er dies nicht, musste er ein Verfah- ren wegen „verdeckter Gewinnausschüttung“ befürchten, da die Steuerbehörde das kostenfreie oder im Vergleich mit marktüblichen Mieten allzu kostengünstig angesetzte Bewohnen der Immobilie als Zuwendung betrachtete, die in der Ein- kommensteuer zu deklarieren war – was von dem einen oder anderen deutschen Steuerbürger „vergessen“ wurde. Dieser Damm ist nun gebrochen. In gleich drei Urteilen kommt der BFH zum Schluss, dass für Immobiliengesellschaften besondere Regeln gelten, die nichts mehr mit den bisher akzeptierten und gelebten steuerlichen Grundsätzen zu tun haben. Der „fremde Dritte“ wurde quasi beerdigt. Der BFH zog sich eine Berech- nungsformel für eine steuerlich akzeptierte Miethöhe aus dem Ärmel, die unter normalen Marktbedingungen pure Science Fiction ist. Das bedeutet, dass die Mehrzahl der vermögenshaltenden SLs in Spanien, über die zahlreiche wohlhabende Deutsche ihre selbstgenutzten Immobilien betrei- ben, in Deutschland mit einem Verfahren wegen „verdeckter Gewinnausschüt- tung“ rechnen müssen, obwohl sie an ihre Gesellschaft eine marktübliche Miete ­bezahlen. 2.2 Berechnung der Kostenmiete Der einzige Schutz gegen ein solches Verfahren wäre eine „Kostenmiete“, die nach den folgenden Grundsätzen des BFH berechnet und bezahlt würde: Sum- miert werden eine Kapitalverzinsung von 4,5 Prozent, ein Gewinnaufschlag von 5 Prozent, die in Deutschland anzusetzende Abschreibung und der gesamte In- standhaltungsaufwand – und dies wird isoliert für jedes einzelne Jahr betrachtet. Das wiederum bedeutet, dass weder langfristige Renditeerwartungen – wie bei Vermietung unter fremden Dritten üblich – noch ein möglicher Gewinn aus Werts- teigerung und Verkauf in diese Berechnung Eingang finden. Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von zirka einer Million Euro müsste der Ge- sellschafter etwa 70.000 Euro Miete bezahlen, und zusätzlich sämtliche im be- treffenden Jahr anfallenden Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltungsauf- wendungen. Wenn zum Beispiel eine neue Heizungsanlage oder neue Fenster im Wert von 30.000 Euro eingebaut werden, würden diese aktivierungspflichtigen Kosten die Miete weiter erhöhen, wenn auch nur um den Anteil der jährlichen Ab- schreibung. Bezahlt der Gesellschafter weniger, liegt laut BFH eine verdeckte Ge- winnausschüttung vor, die zu einer Steuernachzahlung von zirka 48 Prozent auf die Differenz zwischen Marktmiete und Kostenmiete führt. Dazu kommen dann noch Strafen und Zinsen. 612-2016

Seitenübersicht